부동산 매물 광고에서 적발되는 위반의 절반가량은 과장된 문구가 아니라 채워야 할 항목을 비워 둔 데서 나옵니다. 국토교통부가 2025년 7월 21일부터 8월 22일까지 대학가 매물 인터넷 광고 1,100건을 살펴본 결과 321건(29.2%)이 위법 의심으로 분류됐고, 그중 155건(48.3%)이 명시의무 위반이었습니다. 이 글은 인터넷 매물 광고에 반드시 적어야 하는 항목, 게재 전 점검 순서, 거래가 끝난 매물을 언제 내려야 하는지를 다룹니다.

매물 광고의 명시의무는 무엇인가요

매물 광고 명시의무는 「공인중개사법」 제18조의2가 정한 것으로, 인터넷에 중개대상물을 표시·광고할 때 소재지·면적·가격 같은 정해진 항목을 빠짐없이 적도록 한 규정입니다.

명시의무는 문구의 옳고 그름을 따지지 않습니다. 정해진 칸이 비어 있으면 내용이 사실이어도 위반이 됩니다.

세부 항목은 국토교통부 고시 「중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준」에 적혀 있습니다. 고시는 2025년 1월 1일 시행분에서 관리비 표기 기준과 확인 불가 항목의 표기 방식을 정비했습니다.

국토교통부 조사에서 무엇이 걸렸나요

국토교통부는 2025년 7월 21일부터 8월 22일까지 대학가 인근 매물 광고 1,100건을 살펴봤습니다. 서울 6개 자치구와 대전 유성구, 부산 금정구·남구, 경기 수원시가 대상이었고 부동산 플랫폼과 유튜브·블로그·카페 게시물이 함께 포함됐습니다.

위법 의심으로 분류된 321건은 두 갈래로 나뉩니다. 부당한 표시·광고가 166건(51.7%), 명시의무 위반이 155건(48.3%)이었습니다.

조사 대상1,100건

위법 의심321건

부당한 표시·광고166건

명시의무 위반155건

두 유형은 고치는 방법이 다릅니다. 부당한 표시·광고는 문구를 다시 쓰는 일이고, 명시의무 위반은 데이터를 채우는 일입니다.

인터넷 매물 광고에 적어야 하는 항목

고시는 대상 물건의 종류에 따라 항목을 나눠 정하고 있습니다. 건축물이 가장 항목이 많으므로 건축물 기준으로 양식을 만들어 두면 나머지는 줄여 쓰면 됩니다.

건축물에 필요한 항목

건축물 광고에는 소재지, 전용면적, 가격, 용도, 총 층수, 사용승인일을 적습니다. 여기에 방 수와 욕실 수, 입주가능일, 주차대수, 관리비, 방향이 더 붙습니다.

소재지는 지번과 동, 층수까지 포함해 적습니다. 방향은 여덟 방위 기준으로 적고 어디를 기준으로 삼았는지 함께 밝힙니다.

토지와 그 밖의 대상물

토지 광고에는 소재지, 면적, 가격, 지목, 거래 형태를 적습니다. 건축물과 달리 층수나 방향 항목은 없습니다.

입목·공장재단·광업재단은 소재지와 가격, 거래 형태가 기본입니다. 입목은 면적과 수종·수량·수령을 더 적습니다.

중개사무소 정보

모든 표시·광고에는 중개사무소의 명칭과 소재지, 등록번호, 개업공인중개사의 성명을 적습니다. 명칭은 등록증에 적힌 이름을 그대로 씁니다.

표기가 실제 등록 정보와 어긋나면 매물 항목이 완전해도 위반이 됩니다. 사무소 정보는 매물마다 바뀌지 않으므로 양식에 고정값으로 넣어 두는 편이 낫습니다.

관리비 표기

관리비는 총액만 적는 것으로 끝나지 않습니다. 고시는 비목별 세부 내역까지 적도록 정하고 있습니다.

정액이면 정액임을 밝히고, 항목별로 부과되면 항목을 나눠 적습니다. 관리비 표기는 2025년 1월 1일 시행분에서 기준이 정비된 부분이라 예전 양식을 그대로 쓰면 어긋날 수 있습니다.

확인이 안 되는 항목

사용승인일이나 주차대수처럼 확인이 어려운 항목이 생깁니다. 확인이 어렵다고 칸을 지우면 명시의무 위반이 됩니다.

고시는 확인이 어려운 경우 그 사실을 표기하도록 정하고 있습니다. 빈칸으로 두는 것과 확인 불가로 적는 것은 결과가 다릅니다.

게재 전 점검을 언제 하나요

매물 광고는 소재 승인 절차가 짧아 점검이 뒤로 밀리기 쉽습니다. 매물 접수부터 게재까지를 일주일로 잡고 점검 지점을 앞으로 당겨 두면 반려가 줄어듭니다.

거래가 끝난 매물은 언제 내려야 하나요

거래가 성사된 뒤에도 광고가 남아 있으면 과태료 대상이 됩니다. 2022년 4월 1일부터 실거래 정보와 온라인 광고를 대조하는 모니터링이 시행됐고, 위반 시 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

한국부동산원이 모니터링 위탁기관으로 지정돼 실거래 신고 자료와 광고를 맞춰 봅니다. 사람이 신고하지 않아도 자료 대조로 드러나는 구조입니다.

플랫폼 한 곳에서 내렸다고 끝나지 않습니다. 블로그와 카페, 영상 게시물에 같은 매물이 남아 있는 경우가 많습니다.

매물 광고를 내리는 절차 네 단계

거래가 끝난 매물을 정리하는 일은 사람의 기억에 맡기면 반드시 빠집니다. 절차를 네 단계로 고정해 두면 누락이 줄어듭니다.

1단계. 계약일에 매물 상태값을 바꿉니다

계약이 성사된 날 매물 관리 대장의 상태값을 거래완료로 바꿉니다. 잔금일이 아니라 계약일 기준으로 잡습니다.

상태값이 바뀌면 게재 채널 목록이 함께 뜨도록 양식을 만듭니다. 채널 목록이 없으면 어디에 올렸는지부터 다시 찾게 됩니다.

2단계. 플랫폼 게시물을 내립니다

부동산 플랫폼은 대체로 관리자 화면에서 일괄 처리가 됩니다. 같은 매물을 여러 플랫폼에 올렸다면 플랫폼별로 확인 표시를 남깁니다.

플랫폼이 자체적으로 내린 경우도 기록에 남겨 둡니다. 나중에 소명할 때 시점이 근거가 됩니다.

3단계. 자체 채널을 검색합니다

블로그와 카페, 영상 게시물은 관리자 화면에서 한 번에 잡히지 않습니다. 매물 주소나 단지명으로 자체 채널을 검색해 남은 게시물을 찾습니다.

국토교통부 조사도 플랫폼과 함께 유튜브·블로그·카페를 대상에 포함했습니다. 자체 채널을 빼면 점검이 절반만 끝난 셈이 됩니다.

4단계. 주간 잔존 점검을 돌립니다

매주 한 번 거래완료 매물의 잔존 게시물을 확인합니다. 최근 30일 거래완료 건만 보면 10분 안에 끝납니다.

점검 결과를 대장에 날짜로 남깁니다. 기록이 있으면 모니터링 통지가 왔을 때 대응 시간이 줄어듭니다.

광고 성과 관점에서 무엇이 달라지나요

명시항목을 채우는 일은 규제 대응으로만 보이지만 문의 품질에도 영향을 줍니다. 면적과 관리비, 입주가능일이 비어 있으면 문의 단계에서 같은 질문이 반복됩니다.

매물 사진과 정보 구성이 문의율을 어떻게 바꾸는지는 매물 사진 구성과 문의율에서 다뤘습니다. 사진과 항목은 서로 다른 이유로 문의를 만듭니다.

중개사무소가 단지·학군 콘텐츠로 브랜딩을 하는 경우에도 매물 광고 규정은 그대로 적용됩니다. 콘텐츠 설계는 중개사무소 단지·학군 콘텐츠 브랜딩에 정리돼 있습니다.

분양 광고는 규정이 다릅니다

분양 광고는 사업주체가 하는 표시·광고이므로 중개대상물 명시의무가 그대로 적용되지 않습니다. 대신 「표시·광고의 공정화에 관한 법률」과 공정거래위원회 「부동산의 표시·광고에 관한 심사지침」이 판단 기준이 됩니다.

분양 광고의 예산 배분 시점을 잡는 방법은 분양 광고 예산을 언제 얼마나 쓰는지에서 다뤘습니다. 규정 점검과 예산 계획은 같은 캘린더 위에 놓는 편이 관리하기 쉽습니다.

모델하우스 방문 예약 폼의 항목 설계는 모델하우스 방문 예약 폼 필드 설계에, 미분양 단지의 재집행 순서는 미분양 단지 재집행 순서에 있습니다.

매물 등록 양식을 고치는 편이 빠릅니다

명시의무 위반이 반복되는 곳은 대체로 등록 양식이 선택 입력으로 돼 있습니다. 담당자를 교육해도 양식이 비워 두기를 허용하면 같은 누락이 다시 생깁니다.

양식에서 항목을 필수 입력으로 바꾸고, 확인 불가 선택지를 함께 넣는 방법이 현실적입니다. 확인 불가를 고르면 표기 문구가 자동으로 들어가게 만듭니다.

지역 매체나 오프라인 지면에 같은 매물을 실을 때도 항목은 동일하게 적용됩니다. 지면 마감 일정과 검수 시간을 함께 잡는 방법은 지역 매체 광고 구매 절차와 마감 역산에 있습니다.

매물 광고와 단지 단위 캠페인을 함께 돌릴 때는 매체 선택이 문의 품질을 크게 바꿉니다. 위픽코퍼레이션은 주거 단지 안에서 노출되는 아파트 입주민 앱 광고를 포함해 지역 매체를 함께 설계합니다.

지금 운영 중인 매물 광고의 항목 점검과 매체 구성을 함께 보고 싶다면 하단 광고 문의하기 버튼으로 문의를 남겨 주십시오. 지역과 매물 수를 알려 주시면 점검 범위를 나눠 제안드립니다.