미분양 단지에서 광고를 다시 돌릴 때 가장 흔한 선택은 예산 증액입니다. 국토교통부 주택통계 기준 2026년 6월 전국 미분양은 6만7,464가구, 준공 후 미분양은 2만9,786가구였습니다. 물량이 쌓인 시장에서 같은 소재에 돈만 더 넣으면 단가만 오릅니다. 이 글은 표기, 모수, 소재, 매체, 현장 순으로 바꾸는 5주 점검표와 각 단계에서 무엇을 보고 판단할지를 다룹니다.
요약
- 2026년 6월 전국 미분양은 6만7,464가구로 전월 대비 3.4% 늘었습니다(국토교통부 주택통계).
- 준공 후 미분양은 2만9,786가구입니다. 대구 3,575호, 부산 3,292호, 경남 3,226호 순입니다.
- 같은 달 분양 실적은 2만2,838가구로 전년 동월 대비 52.4% 늘었습니다. 경쟁 물량이 함께 늘었습니다.
- 재집행은 예산이 아니라 순서 문제입니다. 표기·모수·소재·매체·현장 다섯 단계를 5주에 나눠 봅니다.
재집행은 무엇을 다시 하는 일입니까
재집행은 같은 단지에 같은 목적으로 광고를 다시 돌리는 일입니다.
첫 집행과 다른 점이 하나 있습니다. 이미 이 단지를 본 사람이 시장에 남아 있다는 점입니다.
본 적 없는 사람에게 처음 알리는 일과, 본 뒤에 고르지 않은 사람을 다시 설득하는 일은 다릅니다. 순서를 바꾸지 않고 예산만 늘리면 같은 사람에게 같은 화면을 더 보여 주게 됩니다.
노출을 늘려도 신규 도달이 멈추는 지점이 있습니다
모수가 고정된 지역 캠페인은 일정 지점부터 빈도만 올라갑니다. 도달은 제자리인데 비용은 올라갑니다.
이 지점을 찾는 방법은 빈도로 찾는 신규 도달 한계에 정리돼 있습니다. 미분양 재집행에서 가장 먼저 확인할 값입니다.
주간 도달 증가분이 두 주 연속 5% 아래이면 모수를 바꿔야 하는 시점입니다. 예산을 올릴 시점이 아닙니다.
시장 물량을 먼저 확인합니다
2026년 6월 국토교통부 주택통계에서 전국 미분양은 6만7,464가구였습니다. 수도권 1만8,770가구, 지방 4만8,694가구로 지방이 4.4% 늘며 증가를 이끌었습니다.
같은 달 준공 후 미분양은 2만9,786가구로 1.5% 늘었습니다. 강원은 1,623호로 전월 대비 27.3% 늘어 증가폭이 가장 컸습니다.
내 단지 상황이 아니라 같은 권역 물량이 판단 배경입니다. 물량이 늘고 있으면 소재보다 조건을 먼저 봅니다.
바꾸는 순서를 다섯 단계로 고정합니다
동시에 여러 가지를 바꾸면 무엇이 작동했는지 알 수 없습니다. 한 주에 한 단계씩 봅니다.
순서는 비용이 적게 드는 쪽부터입니다. 표기 수정은 하루면 끝나고, 현장 변경은 몇 주가 걸립니다.
1주차 표기 점검이 가장 먼저인 이유가 있습니다
표기와 현장 조건이 어긋나면 이후 모든 개선이 상쇄됩니다. 방문객이 현장에서 다른 정보를 확인하는 순간 상담이 끝납니다.
확인할 항목은 다섯 가지입니다. 공급 가격, 전용면적, 해당 동·층, 기본 제공 옵션, 입주 예정 시기입니다.
차수마다 조건이 바뀌었는데 옛 소재가 남아 있는 경우가 흔합니다. 소재 목록을 한 장으로 뽑아 게재일 순으로 확인합니다.
2주차 모수 재설정은 제외부터 합니다
이미 방문했거나 상담을 마친 사람에게 계속 노출하면 예산이 두 번 나갑니다. 상담 명단과 방문 명단을 제외 목록에 올립니다.
제외 목록을 만드는 절차는 리타겟팅 제외 목록 관리에 있습니다. 제외 뒤 성과 지표가 잠시 나빠 보이는 점도 함께 설명돼 있습니다.
제외를 마친 다음에 확장을 봅니다. 순서가 반대이면 확장 효과가 기존 모수에 묻힙니다.
소재는 단지명이 아니라 생활 조건으로 바꿉니다
미분양 단계에 남은 수요는 단지명을 이미 알고 있습니다. 같은 이름을 다시 보여 줄 이유가 없습니다.
바꿀 축은 생활 조건입니다. 통근 시간, 학교 배정, 생활 시설까지의 거리, 관리비 수준 같은 값입니다.
| 구분 | 1차 집행 소재 | 재집행 소재 |
|---|---|---|
| 중심 메시지 | 단지명과 브랜드 | 통근 시간과 배정 학교 |
| 숫자 표기 | 총 세대수 | 역까지 도보 분, 관리비 구간 |
| 이미지 | 조감도 | 실내 실사와 주변 도보 경로 |
| 랜딩 첫 화면 | 분양 안내 | 방문 예약과 잔여 유닛 목록 |
| 대상 | 광역 관심층 | 반경 내 임차 거주 가구 |
| 측정 지표 | 클릭과 폼 제출 | 방문 이행률과 재방문 수 |
임차 거주 가구가 재집행의 주 모수입니다
국토교통부 『2024년도 주거실태조사』에서 자가점유율은 58.4%였습니다. 나머지가 임차 가구입니다.
같은 조사에서 임차가구의 월소득 대비 월임대료 비율은 15.8%, 평균 거주기간은 8.4년이었습니다. 주거이동률은 30.3%로 나타났습니다.
이동을 앞둔 임차 가구가 반경 안에 얼마나 있는지가 모수의 크기를 정합니다. 광역 확장보다 반경 안 밀도를 먼저 봅니다.
조감도를 실내 실사로 바꾸면 문의 성격이 달라집니다
조감도는 완공 전 이미지입니다. 준공 후 미분양 단지는 실물이 이미 있습니다.
실내 실사와 주변 도보 경로 사진을 쓰면 문의가 구체적으로 들어옵니다. 사진 구성이 문의를 어떻게 바꾸는지는 매물 사진 구성과 문의율에 정리돼 있습니다.
사진 순서는 현관, 거실, 주방, 침실, 조망, 주변 순으로 고정합니다. 순서가 매번 바뀌면 비교가 어렵습니다.
매체 재배분은 도달이 멈춘 곳부터 줄입니다
같은 달 전국 분양 실적은 2만2,838가구로 전년 동월 대비 52.4% 늘었습니다(국토교통부, 2026년 6월 주택통계). 경쟁 물량이 늘면 같은 매체의 단가가 함께 오릅니다.
매체별로 주간 신규 도달 증가분을 셉니다. 두 주 연속 5% 아래인 매체는 비중을 절반으로 줄입니다.
줄인 예산을 미집행 매체에 나눕니다
줄인 금액 전부를 한 매체에 넣지 않습니다. 두세 곳에 나눠 4주를 돌린 뒤 방문 이행률로 비교합니다.
거주 지역 기반 매체는 반경 설정이 정밀할수록 낭비가 줄어듭니다. 아파트 단지 안에서 직접 도달하는 경로는 아파트너 광고 쪽 구조를 참고할 수 있습니다.
가구 단위 노출이 필요하면 IPTV 광고처럼 동 단위 타깃이 되는 매체를 시험 대상에 넣습니다.
검색 키워드는 끄기 전에 클릭 수를 확인합니다
성과가 없어 보이는 키워드를 성급히 끄면 표본이 부족한 상태에서 판단하게 됩니다. 클릭 20회로는 결론이 나오지 않습니다.
판단에 필요한 최소 클릭 수를 정하는 방법은 검색광고 키워드 끄는 기준에 있습니다.
단지명 키워드는 재집행 기간 내내 켜 둡니다. 다른 매체에서 본 사람이 검색으로 들어오는 경로입니다.
5주차 현장 조정이 마지막입니다
광고를 아무리 고쳐도 방문 이행률이 낮으면 성과가 나오지 않습니다. 예약과 방문 사이가 새는 자리를 봅니다.
예약 폼 필드와 순서를 다시 짜는 기준은 모델하우스 방문 예약 폼 설계에 정리돼 있습니다.
재집행 성과를 매체별로만 보면 현장 요인이 매체 탓으로 넘어갑니다. 방문 이행률을 매체별로 나눠 세면 어느 쪽 문제인지 구분됩니다. 이행률이 매체와 무관하게 일정하다면 현장 쪽을 봅니다.
평일 저녁 시간대를 열면 모수가 달라집니다
주말만 여는 현장은 주말 일정이 있는 사람을 처음부터 제외합니다. 광고 모수는 넓은데 방문 가능 모수는 좁은 상태입니다.
평일 저녁 3시간을 열고 4주간 예약 구성을 봅니다. 평일 예약 비중이 20%를 넘으면 유지합니다.
인력 부담이 크면 요일을 두 개만 정해 고정합니다. 매주 다르면 안내가 어려워집니다.
상담 대기 시간을 재 둡니다
예약 시각과 상담 시작 시각의 차이를 기록합니다. 15분을 넘는 건이 늘면 좌석 배분이 어긋나 있습니다.
대기가 길어질 때 이탈이 어떻게 움직이는지는 대기 시간대별 이탈률에서 확인할 수 있습니다.
같은 시간대에 예약을 몰아 받으면 방문은 늘고 상담 품질은 떨어집니다. 시간대별 상한을 미리 정합니다.
- 게재 중인 소재를 전부 뽑아 표기를 대조합니다. 공급 가격, 전용면적, 동·층, 기본 옵션, 입주 예정 시기 다섯 항목을 현장 조건과 한 줄씩 맞춥니다.
- 상담·방문 명단을 제외 목록에 올립니다. 최근 6개월 상담 이력이 있는 번호를 모두 넣고, 넣은 뒤 주간 신규 도달을 다시 셉니다.
- 매체별 주간 신규 도달 증가분을 계산합니다. 두 주 연속 5% 아래인 매체를 표시하고 다음 주부터 비중을 절반으로 줄입니다.
- 소재를 두 벌로 나눕니다. 단지명 중심 한 벌과 통근 시간·배정 학교 중심 한 벌을 같은 예산으로 4주 돌립니다.
- 방문 이행률을 매체별로 나눠 셉니다. 값이 매체와 무관하게 비슷하면 광고가 아니라 현장 동선을 먼저 고칩니다.
자주 묻는 질문
미분양 단지에서 예산을 늘리면 안 됩니까
순서가 뒤입니다. 주간 신규 도달 증가분이 두 주 연속 5% 아래라면 예산을 늘려도 같은 사람에게 노출이 반복됩니다. 표기, 모수, 소재를 먼저 바꾸고 그다음에 예산을 봅니다.
한 번에 여러 가지를 바꾸면 안 됩니까
무엇이 작동했는지 알 수 없게 됩니다. 5주에 걸쳐 한 주에 한 단계씩 바꾸면 각 단계의 효과가 분리됩니다. 급하면 표기와 모수 두 단계만 먼저 묶어 진행합니다.
준공 후 미분양은 다르게 접근해야 합니까
실물이 있다는 점이 가장 큰 차이입니다. 조감도 대신 실내 실사와 주변 도보 경로 사진을 씁니다. 즉시 입주 가능 여부도 표기에 넣습니다. 확인 가능한 정보가 많을수록 방문 전 판단이 빨라집니다.
소재를 몇 벌로 나눠 시험합니까
두 벌입니다. 세 벌 이상으로 나누면 각 벌의 데이터가 부족해 판단이 안 됩니다. 같은 예산으로 4주를 돌리고 방문 이행률로 비교합니다.
단지명 검색 키워드를 꺼도 됩니까
재집행 기간에는 켜 둡니다. 다른 매체에서 본 사람이 마지막에 거치는 경로입니다. 이 키워드를 끄면 다른 매체 성과가 함께 떨어져 보입니다.
방문 이행률이 낮은데 광고를 고쳐야 합니까
매체별로 나눠 셉니다. 매체마다 값이 크게 다르면 광고 쪽이고, 비슷하면 현장 쪽입니다. 현장 쪽이면 예약 시간대 상한과 상담 대기 시간을 먼저 봅니다.
지방 단지는 광역 확장이 필요하지 않습니까
반경 안 밀도를 먼저 확인합니다. 주거이동률이 30.3%인 점을 감안하면 반경 내 임차 가구가 충분한 경우가 많습니다. 확장은 반경 안 모수의 신규 도달이 멈춘 뒤에 검토합니다.
재집행 기간을 얼마로 잡습니까
5주가 한 묶음입니다. 표기·모수·소재·매체·현장 다섯 단계를 한 번 돌린 뒤 결과를 정리하고 다음 묶음을 설계합니다. 중간에 순서를 바꾸면 비교가 무너집니다.
정리
미분양 재집행은 예산 문제가 아니라 순서 문제입니다. 표기, 모수, 소재, 매체, 현장 다섯 단계를 5주에 나눠 하나씩 바꿉니다.
표기를 현장 조건과 맞추고, 상담·방문 명단을 제외하고, 단지명 대신 생활 조건으로 소재를 바꿉니다. 도달이 멈춘 매체 비중을 줄이고, 마지막에 방문 이행률로 현장을 봅니다.
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참고 문헌 및 출처
· 국토교통부, 「2026년 6월 주택통계」(미분양 6만7,464가구, 준공 후 미분양 2만9,786가구, 인허가 1만7,917가구, 착공 2만3,638가구, 분양 2만2,838가구) · 언론 보도 인용.
· 국토교통부(2025), 『2024년도 주거실태조사』 결과(자가점유율 58.4%, 평균 거주기간 8.4년, 주거이동률 30.3%).
· 본문의 5주 배분표와 소재 비교표는 실무 진행 예시입니다. 동일한 성과를 보장하지 않습니다.